貸款買(mǎi)房，貸款年限關(guān)系重大。它不僅直接跟經(jīng)濟(jì)承受能力掛鉤，而且關(guān)系到貸款人的生活質(zhì)量!所以貸款買(mǎi)房前，必須好好捋一捋貸款年限那些事，做個(gè)有準(zhǔn)備有計(jì)劃的買(mǎi)房人。房貸年限怎么算?影響房貸年限的因素到底有哪些?

　　一、銀行對(duì)貸款年限的 長(zhǎng)限制期限

　　銀行對(duì)房貸 長(zhǎng)年限有要求，通常是不超過(guò)30年，但是今年信貸政策收緊，有銀行縮短了貸款 長(zhǎng)年限，比如北京，將貸款長(zhǎng)年限縮短到25年。

　　要知道，同樣貸款額，基準(zhǔn)利率不變的前提下，貸款期限長(zhǎng)，付出的總利息就多，期限短，每月房貸月供多壓力大。

　　二、還款能力

　　還款能力同樣影響著貸款年限，銀行審查借款人收入時(shí)，要確定收入足以?xún)斶€月供，房貸月供與收入的關(guān)系為：月供≤月收入X50%。

　　三、貸款人年齡

　　一般來(lái)說(shuō)，貸款期限與借款人年齡之和不得超過(guò)65歲(或70歲)，不同地方不同銀行的規(guī)定略有不同。[立德?lián)幫您忙。

　　在黃埔公積金貸款方面，黃埔公積金貸款 長(zhǎng)年限不得超過(guò)借款人退休后5年(小明，男，60歲時(shí)退休，那么除各地規(guī)定的 長(zhǎng)貸款年限外，小明貸款期限與其年齡之和不能超過(guò)65歲)。

　　在商業(yè)貸款方面，每個(gè)銀行對(duì)于貸款人的年齡限制有所不同?？傮w來(lái)說(shuō)，借款人年齡越小，那么可以申請(qǐng)的貸款期限也就越長(zhǎng)。

　　四、房屋性質(zhì)

　　普通住宅 長(zhǎng)貸款年限為30年(北京為25年);商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限 長(zhǎng)為10年(在北京，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商住或商業(yè)項(xiàng)目的房產(chǎn)要全款，不能貸款);私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣(mài)房 長(zhǎng)貸款期限為20年。

　　五、房屋房齡

　　在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，貸款年限會(huì)受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開(kāi)始算計(jì)算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。

　　六、土地使用年限

　　土地年限也會(huì)影響貸款年限，貸款的年限不能超過(guò)土地使用年限(不同的銀行規(guī)定也不相同。土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地備案的時(shí)候就開(kāi)始計(jì)算的)。

　　部分情況下開(kāi)發(fā)商拿到地之后收到經(jīng)營(yíng)或是政策的影響，會(huì)將土地?cái)R置一段時(shí)間，比如開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，土地走清算過(guò)程可能賣(mài)給下家，這樣一個(gè)流程可能要好多年，這樣子土地的使用年限是仍在流失的。

　　舉例子：甲開(kāi)發(fā)商買(mǎi)了A塊土地用于住宅建設(shè)(70年使用權(quán))由于各種原因未開(kāi)發(fā)(為防止這種現(xiàn)象出現(xiàn)，現(xiàn)在很多地方規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿到土地必須在兩到三年內(nèi)開(kāi)發(fā))。

　　假設(shè)這塊地?cái)R置了45年，第50年的時(shí)候樓盤(pán)建成并出售，那么，該土地使用年限只剩下20年，這樣子話(huà)，如果乙先生選擇購(gòu)買(mǎi)A塊地的樓盤(pán)，那么貸款 高只能貸20年。

　　提醒大家，買(mǎi)房貸款時(shí)一定要慎重考慮，計(jì)算好自己每月 高的還款額度是多少之后再確定貸款期限，避免給自己增加額外的負(fù)擔(dān)。如果說(shuō)因?yàn)槟挲g的問(wèn)題沒(méi)有申請(qǐng)到30年貸款期限，那就可以適當(dāng)?shù)脑黾幼约旱某赡曜优疄楣餐€款人。

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